Entre los pasados días 30 de agosto y 2 de septiembre tuvo lugar en Barcelona la nueva edición de la Conferencia Anual de la European Network for Housing Research. Un evento que reunía a más de 400 personas procedentes del sector académico para compartir y debatir sobre el presente y futuro de la vivienda en Europa.
Como participantes en el New Housing Research Colloquium, tuvimos la oportunidad de asistir al congreso y participar en los diferentes espacios de discusión, por lo que nos gustaría compartir algunas de las principales conclusiones y aprendizajes que trajimos de vuelta.
El acceso a la vivienda: un reto compartido
Tanto en el primer día de programa para el encuentro de nuevos investigadores, así como en los diferentes talleres, grupos de discusión y sesiones plenarias, se pusieron en común interesantes experiencias y estudios que, desde el ámbito académico internacional, dejaban patente la primera de las conclusiones: que el problema del acceso a la vivienda, y las dificultades para conseguir atajarlo, son globales. Las causas son complejas, y los matices en cada una de las distintas ciudades son importantes, pero el análisis compartido apunta, como una de las causas ineludibles, a un contexto económico globalizado donde las tensiones y externalidades producidas en una economía local cualquiera, afectan y se ven afectadas por el resto del ecosistema financiero.
Ciudades densas y mercados tensionados
Es importante destacar la singularidad actual de nuestros entornos urbanos, donde la densificación de las principales ciudades del mundo va en aumento, y se espera que siga así, llegando a un 70% de la población viviendo en entornos urbanos para el año 2050.
Tal y como se deduce de la presentación de Josh Ryan-Collins, investigador y profesor del Instituto para la Innovación y el Interés Público en la UCL de Londres, el modelo de producción de vivienda fundamentado en la financiarización y la extracción de rentas a través de la propiedad privada como principal modelo de tenencia de la vivienda —y casi único en determinados países—, claramente puede llegar a beneficiar, no solamente a clases altas y al sector inmobiliario, sino también a clases medias. Sin embargo, es claro ver también cómo este modelo funciona, si y sólo si, cuenta con ciclos económicos que incrementen el precio de la vivienda de forma continuada. Se convierte por tanto en un modelo incompatible con el objetivo de asegurar la contención de precios en el mercado de la vivienda y, por tanto, con el de asegurar el acceso al derecho a la vivienda a las clases bajas y medias-bajas de la sociedad.1En el contexto español, el principal problema ya no es solo que el mercado privado de la vivienda obvie a las clases bajas a la hora de ofrecer alternativas de vivienda, sino que incluso la gran mayoría de la política pública se ha centrado en las clases medias y medias altas. Tal y como explica Alejandro Inurrieta en su libro “Vivienda. La revolución más urgente” (Alternativas Económicas, 2021), los sucesivos planes de vivienda de las últimas décadas han ido dirigidos a las capas de población comprendidas entre 2 y 3,5 veces el SMI.
Recomendamos especialmente, además del trabajo académico de Josh Ryan-Collins, el estudio “My Home is an Asset Class”, desarrollado por Daniela Gabor y Sebastian Kohl.
Se dibuja así un contexto de ciudades cada vez más densificadas y con mercados inmobiliarios cada vez más tensionados, donde el aumento de la oferta poco puede aportar, ya sea por limitaciones de energía y recursos, o simplemente por su ineficacia en este tipo de mercados2La vivienda funciona dentro de un mercado complejo y heterogéneo que no puede ser analizado únicamente desde las lógicas de oferta y demanda, ya que estas no se basan en los bienes en sí, sino en un conjunto de características que van unidas a dicho bien. En la teoría económica este tipo de bienes se analizan mediante funciones de “precios hedónicos”, donde se asume que el valor de los precios no responderá a funciones estrictamente lineales. INURRIETA, A. (2021) “Vivienda. La revolución más urgente”. Alternativas Económicas, Barcelona., más aún en contextos tan singulares —dinámicos y heterogéneos, con población en aumento, salarios disminuyendo, y gran concentración de la propiedad—
El consenso en este sentido es claro: se necesita de un tercer actor que arbitre y regule unas condiciones mínimas en el funcionamiento del mercado inmobiliario asegurando el acceso a la vivienda para todos los sectores de la sociedad.
A largo plazo, diversificación del parque de vivienda más allá del sector privado, asegurando un correcto equilibrio y la posibilidad de acceder a la vivienda a través de vías alternativas: construcción de vivienda pública en alquiler social, impulso de cooperativas de vivienda, adquisición de vivienda privada por parte de la institución pública para su rehabilitación e incorporación al parque público, etc.; a corto plazo, reformas fiscales y medidas de control de precios: vinculación de la concesión de ayudas y fondos europeos para la rehabilitación a la limitación de alquileres, planes de choque para el tope de precios a los alquileres, o la monitorización y regulación de vivienda turística, entre otras.
La importancia de los observatorios
Durante los talleres y grupos de discusión hubo uno que nos interesó especialmente por la importancia y el impacto que creemos tiene.
Los observatorios tienen por objetivo facilitar la implementación de políticas de vivienda por medio del estudio y análisis de evidencias en el ámbito territorial en el que trabajen.
Su labor es desarrollar investigaciones y análisis de datos que amplían la información disponible para la correcta toma de decisiones en materia de vivienda. Pero aún más importante, si cabe, generan un clima que promueve la discusión y el pensamiento en torno a la vivienda mediante la construcción de nuevas preguntas y nuevos métodos con los que afrontar un reto que es coral y tremendamente complejo.
Por supuesto, los retos a los que se enfrentan este tipo de entidades son muchos y de gran amplitud. Entre ellos, se discutió durante el congreso sobre la capacidad de generar análisis a corto plazo que consigan llegar a tiempo para la posible corrección de la situación urbana ante un posible desequilibrio del mercado o la implementación de una política pública específica, así como la construcción de independencia de los observatorios con respecto a las instituciones públicas que los promueven, para lo cual se hace imprescindible una promoción y coordinación distribuida entre distintas entidades (administración, universidades o incluso organizaciones sin ánimo de lucro especializadas en el estudio de la vivienda).
Algunos de los observatorios presentados durante el Congreso ENHR fueron el UK Collaborative Centre for Housing Evidence, promovido por un consorcio de 13 instituciones lideradas por la Universidad de Glasgow; el Osservatorio Casa Affordable (OCA), promovido por el Politéctnico de Milano; o el Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, una entidad supramunicipal promovido de forma conjunta por el Ayuntamiento de Barcelona, el Área Metropolitana de Barcelona, la Diputación de Barcelona y la Generalitat de Catalunya.
Desde el punto de vista estatal, es importante señalar que existen observatorios de vivienda en otras CCAA, como el Observatorio Valenciano de la Vivienda (OVV), o el Observatorio Vasco de la Vivienda. Así mismo, se cuenta con un Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana del Gobierno de España.
La importancia de la academia
Ha sido una de las principales satisfacciones durante el evento, y pese a que habíamos participado anteriormente en otros encuentros académicos, ha sido en esta ocasión cuando hemos podido experimentar de primera mano el potencial del sector académico como herramienta completamente necesaria a la hora de articular alternativas de mejora que garanticen el derecho a la vivienda.
Es un deber colectivo fortalecer y construir una academia, que, con una mirada, unos métodos y un acercamiento propio, sea capaz de distanciarse de la inmediatez de la institución pública y del conflicto de interés para la consecución de un beneficio económico privado. Generar un cuerpo de conocimiento sólido basado en la evidencia científica que dote a la mayoría social ciudadana de argumentos para su participación en la lucha por el acceso a una vivienda digna.
La edición 2023 del Congreso Anual del ENHR será en junio en Polonia, y esperamos poder volver a asistir, y continuar tejiendo saberes, experiencias y retos compartidos con el resto de la comunidad científica europea en materia de vivienda.
Políticas de vivienda pública en Barcelona
Por último, nos gustaría destacar los diferentes ejemplos de vivienda que pudimos visitar y ver in situ.
Recorrimos el entorno de la promoción de 72 unidades de vivienda pública en régimen de alquiler social en el barrio de La Marina del Prat Vermell, actualmente en construcción, con la guía de Judith Leclerc —arquitecta cofundadora de Coll Leclerc Arquitectos—, y de Javier Burón —Gerente de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona—.
En el mismo barrio, también pudimos conocer el proyecto de 32 unidades de vivienda en régimen de cooperativa en cesión de uso. Un proyecto promovido por el Ayuntamiento de Barcelona a través de la cesión de suelo público y el desarrollo de un concurso de ideas para el diseño arquitectónico. La visita fue guiada por Pau Vidal, arquitecto parte del equipo redactor del proyecto, y por vecinas, habitantes de la comunidad cooperativa.
Fue interesante ver la diversidad de opciones y modelos de vivienda pública que pueden pensarse e impulsarse desde la institución pública, desde modelos tradicionales de alquiler social, pasando por la compra y movilización de vivienda vacía, hasta llegar a la promoción de viviendas en régimen de cooperativas en cesión de uso.
El debate en Barcelona sobre el futuro del acceso a la vivienda continúa, y en los próximos días 25-27 de noviembre tendrá lugar el Fórum de la Vivienda Cooperativa en Cesión de Uso, al que también asistiremos. Pronto compartiremos también por aquí nuevos aprendizajes y conclusiones. 😉
