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Acceso a la vivienda en España – De propietarias a usuarias

En este artículo vamos a hablar de la crisis de acceso a la vivienda que sufrimos en España y que se va acrecentando año tras año.

Vamos a ofrecerte datos para intentar entender por qué estamos en esta situación y de dónde venimos. Hablaremos del modelo en el que producimos y consumimos vivienda en España, un modelo basado en la mercantilización y la especulación y cómo este modelo, que viene de los tiempos del blanco y negro, no se ha puesto en crisis depués de casi sesenta años. Y por último, para terminar esperanzados, te hablaremos sobre el modelo cooperativo de vivienda en cesión de uso: un modelo que pone el énfasis en el derecho de uso y no en la propiedad, y que constituye una alternativa real para desmercantilizar y garantizar el derecho al acceso a una vivienda digna y adecuada, tal y como dice la Constitución en su artículo 47. Un modelo por el que pasamos de ser personas propietarias de vivienda a personas usuarias de vivienda.

Crisis en el acceso a la vivienda

Empezamos hablándote de un informe de InfoJobs (un portal de empleo) y Fotocasa (un portal inmobiliario), que dice que los españoles, de media, invertimos en 2019 el 40% de nuestro salario al pago del alquiler.

Salario bruto destinado al pago de la vivienda en alquiler. Informe de Fotocasa e Infojobs 2019

El informe está hecho calculando la relación entre el salario promedio bruto anual ofrecido por las empresas en InfoJobs en 2019, y el precio medio de alquiler de una vivienda de 80m², que calcula Fotocasa a través de su índice inmobiliario. Es un dato terrorífico, aunque es más terrorífico saber que este ratio ha pasado del 28% en 2015 al 40% en 2019. Una subida de 12 puntos en cinco años. Esto quiere decir que los precios han subido, sin que también lo hagan los salarios de la misma forma.

Salario bruto destinado al pago de la vivienda en alquiler por territorios. Informe de Fotocasa e Infojobs 2019

Pero este mismo informe también nos dice que este índice es diferente según los territorios. En Cataluña y Madrid la situación es más dramática, alcanzando porcentajes superiores al 55%. Es un dato demoledor, teniendo en cuenta que el Banco de España establece que no es recomendable sobrepasar un intervalo entre el 30-35%. 

Este escenario es muy duro, pero estamos hablando solo del alquiler. En España todo el mundo sabe que alquilar es regalar el dinero, lo mejor es comprar y tener la vivienda en propiedad. Culturalmente tenemos asumido que en algún momento de nuestra vida tendremos que pedir una hipoteca para comprar una casa. Nuestra vida no será plena sin una casa en propiedad.


Esta supuesta normalidad se ve ratificada en los datos del INE. En 2019 el 76,2% del régimen de tenencia de las viviendas españolas es en propiedad.

Evolución del régimen de tenencia en España. Encuesta de condiciones de vida. Base 2004. INE

Pero el porcentaje de propietarios se está reduciendo en los últimos años a causa de la crisis inmobiliaria. En 2001 llega a su máximo histórico del 82,17%, experimentado un aumento desde los años sesenta en los que la propiedad representaba solo el 50%. A principios de la década de los 2000 empieza a bajar lentamente. Consecuentemente, el número de alquileres crece desde 2007, cuando pasa de un 13,6% a un 18,3% en 2019. Casi 5 puntos en 12 años.

Boletín Especial del Observatorio de Vivienda y Suelo. Alquiler residencial 2018

Y esta subida de arrendatarios de vivienda es aún más pronunciada si nos fijamos en los grupos de edad. Este aumento de alquiler es muy significativo en el grupo de edad de entre 16 y 29 años que sube casi 14 puntos entre 2005 y 2018. Las nuevas generaciones de familia alquilan, no compran.

Hogares por régimen de tenencia de la vivienda y edad de la persona de referencia. Encuesta de condiciones de vida. Base 2004

Pero esta normalidad española de la vivienda en propiedad se pone en cuestión si la comparamos con nuestros vecinos europeos. Y esto no es tan normal en otros países de nuestro entorno: Según Eurostat, Suecia, Dinamarca, y Holanda no llegan al 60%; y Austria, Alemania y Suiza la propiedad no sobrepasa el 50% del total. España sigue la estela que marcan países de la esfera de la antigua Unión Soviética como Rumanía, Croacia o Hungría.

Parque de vivienda según tipo de tenencia en Europa. Eurostat 2018

En definitiva, en España queremos tener nuestra vivienda en propiedad. Por si no nos había quedado claro por nuestra experiencia, el Barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas del mes de junio de 2019 lo deja clarinete: el 81,8% de los españoles preferiría comprar «una vivienda propia» frente solo al 12,9% que optan por el alquiler.

Pero el mismo Barómetro del CIS de 2019 también nos dice que la mitad de los que viven de alquiler lo hacen porque no pueden comprar:  el 45% de los que viven de alquiler no tienen ingresos suficientes para comprar una casa. Un 13,8% de los inquilinos han optado por el arrendamiento «porque no quieren hipotecarse», mientras que un 14,9% lo hace como «una solución temporal hasta poder comprar».

En la situación actual, después de la crisis de 2008, los españoles queremos comprar una vivienda, pero no podemos porque no tenemos ni ahorro, ni acceso a financiación. Las hipotecas que nos daban antes de la crisis inmobiliaria ya no existen. Hoy en España se firman cinco veces menos hipotecas al mes que en el pico de la burbuja, cuando alcanzamos las 180.000 (septiembre de 2005). Y como cada vez más personas queremos alquilar en un mercado diseñado para la vivienda en propiedad, la oferta del alquiler se reduce y suben los precios. Es el mercado amigo.

Pero vamos a entender un poco cómo es ese mercado inmobiliario. Vamos a ver unos datos sobre la vivienda en España.


España cuenta a día de hoy con uno de los parques de viviendas más extensos de Europa. Con un total de 25,6 millones de viviendas construidas en 2019 somos el tercer país de la OCDE con 548 viviendas en un ratio por cada mil habitantes.

Viviendas por cada mil habitantes. Fuente: Eurostat

Sin embargo, España también es uno de los estados que más viviendas deshabitadas tiene en términos absolutos con 3,4 millones de casas vacías según el último censo de poblaciones y vivienda disponible, realizado en 2011. Esto supone unas 500.000 casas más que la última vez que se realizó el registro en el 2001.

Mapa vivienda desocupada en Europa por regiones. Fuente: Eurostat 2015

A pesar de tener uno de los parques de vivienda más grandes y más desocupados de Europa, paradójicamente, como vimos antes, España no tiene garantizado el derecho al acceso a la vivienda. De hecho, en España tenemos un gran problema, la vivienda no es asequible. Los precios de compra y alquiler suben pero los salarios no tanto.

Modelo productivista

Y estos lodos vienen de aquellos polvos. Este escenario que acabamos de describir es consecuencia de un modelo de producción de viviendas que llevamos alimentando años en España. Un modelo productivista y especulador que combina un urbanismo devorador de territorio con la producción incesante de viviendas. Un modelo que consiguió que el precio de la vivienda subiera de 702€/m² hasta un máximo histórico de 2.290 €/m² desde 1990 hasta 2007, año en que la burbuja explotó. El resto de la historia ya lo conocemos todos. Un endeudamiento de las familias nunca antes experimentado y una crisis que nos dejó secos.

Evolución de los precios medios de vivienda nueva y variaciones anuales en España. Fuente: Sociedad de Tasación S.A.

Aleix Saló nos explica las claves de ello de forma gráfica en su video llamado Españistán.

Este modelo tiene sus cimientos en las primeras políticas de vivienda de la España franquista de los años sesenta. Un contexto marcado por la necesidad de construir viviendas debido a la migración del campo a las ciudades y un modelo económico marcado por la autarquía. Se pone en marcha una nueva política de vivienda que configura el modelo que va a marcar el futuro de la vivienda en España hasta hoy y sienta sus bases en estos 3 profundos cimientos:

  1. Es un modelo desarrollista: se entiende la construcción de viviendas como motor económico que mitiga el paro y moviliza la economía. Una política desarrollista que pone el foco en la construcción de viviendas a partir de promotores privados. Además es un modelo muy complementario al desarrollo del modelo turístico en esos años. 
  2. Es un modelo productivista: cuando nace tiene como objetivo construir viviendas rápidamente. En 1961 arranca el primer Plan de Vivienda, en 15 años se construyen casi 6.000.000 de pisos, mientras que en Europa se tardan 30 años en construir la misma cantidad.
  3. Y por último es un modelo basado en la vivienda en propiedad y esto es muy interesante.
    1. La vivienda en propiedad ofrece una mayor rentabilidad al sector inmobiliario (el rendimiento a la compra es mucho mayor, ha llegado a márgenes del 50%, para las empresas que el rendimiento para el alquiler, 6-7%). En los años cincuenta la mayoría de la población vivía del alquiler. Pero para impulsar este nuevo modelo productivista, el alquiler no es un objetivo de la política de vivienda y todas las viviendas que se construyeron durante esos años fueron destinadas a ser ocupadas por propietarios.
    2. Y por otro lado, la vivienda en propiedad es un factor de estabilidad social. En palabras de Jose Luis Arrese, primer ministro de la vivienda: “Queremos un país de propietarios, no de proletarios”. Los españoles, aunque tengan pocos recursos, comprarán una casa. 

Este modelo es básicamente el que persiste actualmente en España. Cuando llega la democracia, no se hace una revisión crítica del modelo. Este modelo desarrollista, productivista y basado en la propiedad se perpetúa y se fortalece en la democracia y se convierte en un monstruo al que no se puede parar de alimentar: se construye porque se vende, se vende porque hay hipotecas, una maquinaria que no pone el foco en las necesidades de la población: cuánta vivienda hace falta, dónde y de qué tipo; sino que pone el foco en la construcción de viviendas como fin último… hasta que la burbuja estalla.

Volviendo al Barómetro del CIS de 2019: el 90% de los españoles creen que el Gobierno «tiene que proteger de manera activa el derecho de los españoles a tener una vivienda digna». Precisamente, el instrumento más potente que puede tener un Estado para garantizar el derecho a la vivienda es la vivienda social. 

Según datos de Eurostat para 2011, España cuenta con un parque de vivienda social de 452.040 viviendas. Sin embargo, en datos relativos, la vivienda social en España sólo representa el 2,5% de las viviendas principales u hogares (18.081.595 viviendas). Un número que la sitúa en los últimos puestos de Europa. Países Bajos presenta la mayor proporción de vivienda social (30%), seguido de Austria (24,0%), Dinamarca (20,9%) y Suecia (19%).

Porcentaje de vivienda social sobre el total de vivienda principal en Europa. Fuente: Eurostat 2018

Los números de España también están a la cola si atendemos al número de viviendas sociales disponibles y a la proporción de estas viviendas en relación con su población.

Vemos que nuestro país se encuentra en los últimos puestos de la clasificación del conjunto de países europeos, sólo por delante de Eslovaquia, Bulgaria, Portugal, Estonia, Croacia, Rumanía, Grecia o Chipre. En el mismo gráfico, se puede observar cómo la media de la Unión Europea se sitúa en un 4%, es decir, en 4 viviendas sociales por cada 100 habitantes. Mientras, España no llega a alcanzar el 1% de vivienda social. En esta clasificación, observamos también que el país que se sitúa a la cabeza ya no es Alemania, sino Países Bajos. Con más de 12 viviendas sociales por cada 100 habitantes, lo siguen por encima de la media, Austria, con 10 viviendas por cada 100 habitantes (10%), Dinamarca (9,5%), Suecia (8%), Reino Unido y Francia, ambos con algo más del 7,5%.

Porcentaje de vivienda social por cada 100 personas. Fuente: Eurostat 2018

A pesar de que, en los últimos 30 años, en España se han construido 2.356.778 viviendas con algún tipo de protección, según el Boletín especial Vivienda Social 2020 del Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, en España existe un parque de vivienda social (vivienda en alquiler de titularidad pública) situado en el entorno de las 290.000 viviendas. Este parque ofrece cobertura a un 1,6% de los 18,6 millones de hogares que habitan en España.

Evolución de los tipos de tenencia en la vivienda social en España. Fuente: Boletín especial Vivienda Social 2020 del Observatorio de Vivienda y Suelo 2020

Esto sucede porque el modelo basado en la propiedad se ha trasladado a la vivienda social: la mayor de las viviendas sociales se destinan a la propiedad, por lo que con el tiempo se descalifican y se convierten en vivienda libre. Durante un tiempo tienen un precio regulado y al que solo pueden acceder determinados usuarios, pero en algún momento se convierten en una vivienda libre que pasa a nutrir el mercado inmobiliario. Y si hay una ganancia, se la va a quedar una persona determinada, no vuelven a las arcas públicas. La vivienda en alquiler es la que garantiza la estabilidad del parque público de viviendas, como sucede en los parques de otros países europeos como Países Bajos, Austria o Dinamarca.

Cesión de uso como alternativa

Hemos comprobado durante este texto que el acceso a la vivienda no solo no está garantizado en España, sino que cada vez es menos asequible, a pesar de que la Constitución garantiza este derecho en su artículo 47:

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”.

Y el derecho no está garantizado porque históricamente su regulación se ha dejado en manos del mercado y la política pública que se ha desarrollado ha sido insuficiente para compensarlo.

Pero ahora viene la parte esperanzadora, existe otro modelo de producir vivienda. Y mejor aún, esto ya es una realidad en España. A partir de 2008, algunos grupos de personas empiezan a impulsar proyectos alternativos en los que se pone en crisis el modelo productivista, desarrollista y basado en la propiedad y se empieza a gestar un modelo alternativo no especulativo de producción de vivienda. Un modelo que ya se desarrolla en otros países como Dinamarca y Uruguay, y que es capaz de desmercantilizar este derecho a la vivienda. Se trata de las cooperativas de vivienda en cesión de uso. Actualmente existe en España una decena de proyectos en convivencia o en obra como La Borda o Entrepatios y cientos de iniciativas en gestación y desarrollo.

Este modelo se caracteriza por:

1) Son autopromovidas por entidades sin ánimo de lucro: se trata de grupos de personas que comparten un proyecto común de convivencia. Los promotores son las mismas personas que luego serán usuarias. Al no existir la figura del promotor profesional, el grupo es acompañado por equipos técnicos que les guían en todo el proceso. Los usuarios toman las decisiones democráticamente y los usuarios participan en el diseño de todo el proceso en general y específicamente del edificio a través de procesos de codiseño con las personas técnicas.

2) Proyecto comunitario, sostenible y asequible: la motivación de la promoción de viviendas tradicionalmente es la rentabilidad. En el modelo en cesión de uso la motivación de las personas se sostiene en estos tres pilares. 

  • Un proyecto de convivencia centrado en la comunidad, en la colaboración y la ayuda mutua. Esto se ve claramente reflejado en edificios con grandes zonas comunes. 
  • Una vivienda asequible como las que no se encuentran en el mercado
  • Un proyecto sostenible y respetuoso con el medioambiente

3) La propiedad recae en la colectividad: Son iniciativas sin ánimo de lucro que plantean viviendas de propiedad colectiva. Y aquí está la clave, en la propiedad. El modelo se desarrolla a partir de cooperativas, pero a diferencia de las cooperativas de vivienda tradicionales, una vez que se construyen las viviendas no se hace división horizontal, sino que la propiedad se mantiene en la cooperativa y las personas usuarias tienen un derecho indefinido de uso sobre la vivienda. 

Precisamente este es el factor diferencial del modelo: la persona que accede a la vivienda ya no es propietaria, sino usuaria. Y la vivienda no es un bien de mercado, sino un bien de uso. La vivienda  nunca entrará en el mercado inmobiliario, sino que entra a formar parte de un parque de vivienda asequible, no es un producto de mercado, sino un bien de uso.

La propiedad colectiva es un mecanismo para blindar y asegurar la pervivencia del modelo. Lo que también permite el desarrollo de la promoción en suelo público.

4) Se accede a través de una entrada inicial y una cuota de uso asequible: Como en cualquier cooperativa se accede a través de la aportación de un capital social necesario para impulsar el proyecto. Con esta aportación se puede comprar el suelo (en caso de que no sea posible la cesión de suelo público) y desarrollar el proyecto. Y una vez que construye y se convive, se aporta una cuota de uso para los gastos generales y la amortización de la financiación.

Comparativa entre las principales características del modelo tradicional de producción de viviendas y el modelo en cesión de uso

En este artículo hemos visto como en los años sesenta en España se impulsó un modelo productivo de viviendas que nos convirtió en propietarios de vivienda. Durante muchos años este modelo se ha mantenido. Desde OFIC apostamos por un nuevo modelo que nos convierta en usuarios de vivienda para poder acceder, precisamente, a una vivienda digna.

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